이 기사는 11월 19일 10:14 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.




경기 수원 망포동에 올해 준공된 지식산업센터 전경. /업계 제공


부동산 경기 침체와 공급 과잉으로 분양실적이 저조한 지식산업센터에서 금융사고가 잇따르고 있다. 일부 시행사는 분양만 받으면 분양가의 30~35%를 되돌려주는 이른바 ‘페이백’ 혜택까지 내걸고도 약속을 지키지 못해 수분양자가 잔금을 치르지 못하고 있다. 미분양으로 시행사가 치르지 못한 수백억원대의 공사비를 시공사가 릴박스 떠안는 사례도 나타난다. 최근 3년간 분양된 지식산업센터의 3분의 1이 미분양 상태일 정도로 구조적 부실이 누적된 가운데 시장 혼란이 확산하지 않도록 건물 용도 전환 등 출구를 제때 열어줘야 한다는 지적이 나온다.
 잔금 못 내 소유권 이전 막혀
18일 부동산 업계에 따르면 경기 수원 망포동에서 최근 준공된 A 지식산업 온라인야마토게임 센터 수분양자 9명은 지난달 시행사 대표 B씨를 사기 혐의로 고소했다. 이들이 분양받은 물량은 약 284억원으로 총 분양된 금액의 44.3%를 차지한다. 해당 지식산업센터는 지하 2층~지상 12층, 연면적 2만3672㎡ 규모로 총 사업비는 1200억원 수준이다.
고소인들은 분양계약 당시 시행사 측에서 중도금 1·2차 납부 단계에 시행사가 바다신2 다운로드 분양 호실을 재인수하거나, 제3자에게 전매하게 해주겠다고 약속했으나 지키지 않았다고 주장하고 있다. 아울러 일부 고소인들은 총분양가의 35%를 분양대금 납부 단계에서 현급지급(페이백)받기로 약정했으나 대부분 받지 못했다는 입장이다.
시행사 측은 극도로 저조한 분양률에 자금 압박을 받으면서 시공사·신탁사의 동의 없이 이 같은 파격적인 약속을 바다이야기합법 한 것으로 알려졌다. 지식산업센터는 과거 각종 세제 혜택 등을 앞세워 투자 상품으로 주목받았으나 부동산 경기 침체와 금리 상승, 공사비 폭등 등이 맞물리며 시장 전체가 급격히 식었다. 공급은 늘었지만 수요가 사라지면서 분양률을 끌어올리기 위해 과도한 인센티브를 내세우는 사례가 급증한 것이다.
A 지식산업센터 역시 사정이 비슷했다. 202 알라딘게임 1년 착공한 해당 현장은 2023년에 이르러서도 분양률이 25% 수준에 그쳤다. 대주단과 체결한 약정에 따라 분양률이 목표에 미달하면 ‘트리거 수수료(위약금)’를 수억원 부담해야 했던 만큼 당장 손실을 피하기 위해 무리하게 수분양자 모집에 나선 것으로 분석된다. 한 수분양자는 “분양률을 끌어올리기 위해 자력으로는 실현 가능성이 낮은 조건을 제시한 것으로 보인다”고 말했다.
문제는 피해자 상당수가 애초부터 잔금을 치를 여력이 없었다는 점이다. 중도금 1차 납부 후에는 원칙적으로 수분양자의 일방적 계약 취소·해제가 어렵게 된다. 피해자들은 부족한 분양 대금을 재인수 대금과 페이백으로 잔금을 충당할 계획으로 다수의 호실을 계약했다. 실제로 한 고소인은 10여 개 호실을 분양받아 계약금·중도금으로 수십억원을 납부했으나, 재인수 및 페이백을 받지 못해 자금 조달 계획에 차질이 생겨 준공 후에도 잔금을 치르지 못하고 있다. 다른 피해자들 역시 수십억원의 현금을 조달해야 하지만 사실상 불가능한 상황에 놓인 것으로 전해진다.
 시공사 "가압류 등 법적 조치할 것"
시공사 두산에너빌리티까지 피해자들에게 구상권을 행사할 가능성이 제기되면서 수분양자들의 부담은 더 커졌다. 두산에너빌리티는 시행사와 공동으로 중도금 대출에 연대보증을 선 상태였고, 수분양자들의 중도금 대출 미상환으로 연체가 발생하자 315억원을 대신 상환하는 대위변제를 진행했다. 이후 수분양자들을 상대로 오는 26일까지 변제하지 않을 경우 지급명령 및 가압류 등 법적 조치를 취하겠다는 내용증명을 발송했다.
두산에너빌리티는 공사대금 398억원 중 235억원만 받고 163억원은 받지 못한 상태다. 여기에 대위변제 315억원까지 더해 총 478억원 규모의 미회수금이 발생했다. 수분양자들은 회사 측에 시행사 대표에 대한 1차 수사 결과가 나올 때까지 법적 조치 유예를 요청하고 있다. 하지만 회사 측은 대위변제 자금의 이자 비용만 연 6%로 수십억원대 금융비용이 매년 누적되는 상황에서 현실적으로 수용하기 어렵다는 입장이다. 두산에너빌리티 관계자는 "최근에서야 시행사와 수분양자 간 별도의 2자 계약이 존재했다는 사실을 알게 됐다"며 "사기 분양 혐의 고소 사실도 이후에야 인지했다"고 주장했다.
이 사건은 서울경찰청 금융범죄수사대에서 수사를 진행하고 있다. 당초 일선 경찰서에 사건이 접수됐으나 피해 규모가 크고 사건이 중대한 점을 고려해 서울경찰청으로 이첩된 것이다. 한국경제신문은 사건의 핵심 인물인 B씨의 입장을 듣기 위해 여러 차례 연락을 시도했지만 답을 받지 못했다.
 구조적 해결책 마련돼야
전문가들은 이번 사건이 개별 시행사의 일탈이 아닌 지식산업센터 시장 전반의 구조적 부실을 드러낸 사례라고 지적한다. 고금리·고비용 환경 속에서 공급만 늘고 실수요는 감소한 시장에서 시행사는 분양률 압박을, 수분양자는 과도한 대출 부담을 떠안는 기형적 구조가 반복되고 있기 때문이다. 실제로 수분양자가 잔금을 납부하지 못해 경매에 넘어가는 사례도 늘고 있다. 지식산업센터114에 따르면 올해 들어 8월까지 경매로 나온 수도권 지식산업센터는 총 1529건으로, 작년 전체(1229건)보다 24% 늘었다. 2022년에는 315건, 2023년에는 562건에 불과했지만 올해 들어 급격히 증가한 것이다.



자료=한경DB


지식산업센터는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 구조상 신탁사·대주단·시공사 모두 준공까지만 역할을 하고 분양 위험은 전적으로 시행사·수분양자에게 전가된다. 이 같은 구조가 지속될 경우 유사한 분양 사고가 전국적으로 더 빈번히 발생할 수 있다는 우려가 나온다.
대한건설협회에 따르면 2022~2024년 공급된 65개 지식산업센터 사업장의 평균 미분양률은 37%에 달한다. 시장에서는 지식산업센터의 용도 전환 및 구조조정 체계 마련이 시급하다는 목소리가 높다. 공급 과잉으로 미분양이 적체된 지식산업센터를 사무·연구시설에서 상업·주거 등으로 전환할 수 있는 제도적 장치를 마련해야 한다는 주장이다. 노후 오피스 리모델링 지원처럼 지식산업센터도 지역 여건에 따라 창고·도심형 물류·공공시설 등으로 기능을 변경할 수 있는 장치가 필요하다는 의견도 나온다.
한 부동산 업계 관계자는 "지식산업센터의 용도 전환이 허용돼야 시장이 스스로 조정될 수 있다"며 "수요가 없는 곳에 공급만 쌓이는 현 구조를 바꾸지 않는 한 피해가 반복될 것"이라고 말했다.
민경진 기자 min@hankyung.com 기자 admin@slotnara.info